Krångligt sälja på egen hand

Det är lätt att räkna ut att det finns pengar att tjäna på att sälja sin bostad på egen hand. Mäklare tar i dagsläget ofta ut ett arvode på 2–3 procent av försäljningssumman.

Och när bostadspriserna, åtminstone i storstäderna, kan springa iväg till flera miljoner kronor skjuter också arvodet i höjden. En lockande summa att spara in på.

Men att sälja ett hus som man äger, till exempel villan eller fritidshuset, på egen hand är ofta besvärligt och kan dessutom vara juridiskt riskfyllt. Fastigheter räknas som fast egendom och då gäller jordabalken. I den finns många regler för vad som gäller vid en försäljning och en privatperson utan juridiska kunskaper kan gå i fällor.

Man bör i alla händelser alltid anlita en jurist när det är dags att skriva köpehandlingarna och registrera köpet. Bankerna brukar kunna ställa upp med sådan hjälp till en kostnad av ungefär en tusenlapp i timmen.

Bostadsrätter mindre komplicerat

Den här artikeln kommer därför att i första hand handla om hur man gör när man säljer en bostadsrätt. För bostadsrätter, som räknas som lös egendom, gäller köplagen, inte jordabalken. Och då är det inte lika komplicerat. När man ska sälja sin bostad vill man naturligtvis att annonsen ska ses av så många som möjligt.

Den största bostadssajten på nätet är Hemnet.se. Eftersom den ägs av de stora mäklarorganisationerna så tar man inte in annonser från privatpersoner. Detta betyder inte att det är omöjligt att sälja en bostad utanför Hemnet.

Tvärtom. En välformulerad annons, placerad på rätt webbplats och helst också i en papperstidning, kan locka många spekulanter.

För privatpersoner är Blocket.se den största annonsplatsen när man ska sälja sin bostad. Men även där är mäklarna närvarande. Inte bara för att också de ibland lägger ut bostadsannonser på Blocket, utan för att de söker kunder bland dem som annonserar där.

Råd & Rön ringde upp ett antal privatpersoner som lagt ut annons om sin lägenhet på Blocket. Samtliga berättade att de hade blivit uppringda av mäklare som erbjudit sig att sälja deras bostad om de själva skulle misslyckas. Alla uppgav också samma motiv till varför de hade valt att sälja privat – man tycker att mäklarna tar för mycket betalt och vill först undersöka om det finns något intresse för deras lägenhet.

Bekvämt med fast pris

Men det räcker inte med att formulera en bra annons, lägga ut den på Blocket och vänta på att spekulanterna strömmar till.

Här är några fler saker du bör tänka på. Budgivning kan vara svårt att hantera för en privatperson. Och köparna kan vara tveksamma till att börja buda om säljaren är ovan att hantera budgivning. Då är det smartare att sätta ett fast pris i annonsen för att slippa känna sig som en auktionsförrättare.

Kräv att få ett besked av de som är intresserade, om de har ett lånelöfte från banken. Det finns alltid en risk att folk hoppar av innan avtalet har hunnits skrivas på.

Så när handpenningen betalas (vanligen 10 procent på priset), är det klokt att reglera i ett avtal vad som gäller om affären inte genomförs. Om du säljer en bostadsrätt ska du också begära ett utdrag ur lägenhetsförteckningen hos din förening.

Där framgår bland annat lägenhetens storlek, vem som äger den (så att rätt person säljer) och hur den är pantsatt. Det är också klokt att göra upp en förteckning över vad som ingår i köpet. Lösa garderober, fristående tvätt- och diskmaskin, mikrovågsugn.

Rätt att häva köpet

Dolda fel på ett hus är en skräck både hos köpare och säljare. När man säljer sitt hus är säljaren – enligt jordabalken – ansvarig för dolda fel upp till tio år efter försäljningen.

Men för bostadsrätter gäller alltså köplagen. Den säger att om en vara – alltså lägenheten – visar sig ha fel som väsentligen avviker från det en köpare hade anledning att tro, kan han ha rätt att häva köpet. Ett exempel kan vara om säljaren säger att badrummet är "topprenoverat", men det senare visar sig att man slarvat med fuktspärren, så att fuktskador har uppstått.

Det behöver inte ens handla om lägenhetens skick, det finns ju andra uppgifter som är viktiga för en köpare. Om du exempelvis känner till att föreningen tänker höja avgiften, måste du upplysa om det.

Genom en friskrivningsklausul kan du slippa från ansvaret för eventuella fel, genom att skriva in att bostadsrätten säljs i befintligt skick. Men friskrivningen gäller inte om det visar sig att skicket inte överensstämmer med vad säljaren uppgav, eller om säljaren undanhöll viktig information.

Om det finns en friskrivningsklausul, eller andra förbehåll för att affären ska genomföras, är det alltid värt pengarna att ta hjälp av en jurist.

När det är dags att skriva överlåtelseavtal ska du inte formulera det på egen hand. Det finns standardiserade avtal att köpa på nätet. På exempelvis Juridikfokus.se kostar ett överlåtelseavtal för bostadsrätter 138 kronor. Eller ta hjälp av en jurist. Det kostar visserligen lite mer, men det kan det ibland vara värt för att veta att affären uppfyller alla krav.

Du kan också gå till banken och få hjälp där, det kostar omkring en tusenlapp. Eller ta hjälp av en mäklare med bara den här delen.

Sist men inte minst: Ge aldrig köparen tillträde till bostaden innan du har fått hela betalningen. Om köparen inte betalar kan det ta månader att få ut denna, och vem vet hur lägenheten ser ut då?

Ta genvägen till Hemnet

Det finns genvägar för privatpersoner att få in sin annons på Hemnet. Nämligen genom att anlita någon av de mäklarfirmor som säljer tjänster där du själv kan välja vad du vill ha för mäklarhjälp, och göra resten själv.

Mäklararvodet stiger självklart i takt med hur mycket hjälp du får. Villkoret är att firman får "ta in" din bostad, som mäklarspråket lyder.

Det betyder att en mäklare värderar, fotograferar, upprättar en objektsbeskrivning och lägger ut annonsen på Hemnet. Pappersarbete tillkommer mot extra betalning. På så vis har mäklaren alla uppgifter om din bostad om du skulle ge upp innan bostaden blivit såld, och vilja ta hjälp av mäklare.

På liknande sätt arbetar uppstickaren Hemonline.se. Fast där sköter mäklaren allt utom visningen, som du själv får ta hand om. När man ska sälja sin bostad är annonsering på Hemnet A och O, säger Lars Engelbert, vd på Hemonline. Jag tror att man gör sig en otjänst genom att inte synas där. Chanserna att få ut bästa möjliga pris för sitt objekt sjunker betydligt om man inte syns på den största marknadsplatsen.

Annonsen är viktig. Lägg därför ner stor omsorg på hur den ser ut och undvik fram för allt mäklarjargong. Formuleringar som "Våningen presenterar fyra rum…" låter kanske proffsigt när en mäklarkedja ska sälja, men när man säljer privat är det viktigare att annonsen har ett personligt tilltal.

Inför visningen

• Boka gärna in visningarna i omgångar. Om det kommer alltför många på en gång riskerar du att inte fånga upp alla som är intresserade.
• Sätt också ihop en objekts beskrivning, gärna med planritning och bilder, som du delar ut på visningen.
• Plocka också bort dina mest personliga tillhörigheter, men överdriv inte. Du behöver inte stajla lägenheten. Det viktigaste är att spekulanterna ser bostaden, inte hur du har inrett ditt hem.
• Röj bland möbler, leksaker och prydnadsföremål så folk slipper trängas på visningen. Om du har dåligt med förråd kan du hyra ett tillfälligt i stället för att proppa fullt i garderoberna – folk kommer att titta där också.
• Alla kostnader du har i samband med försäljningen, exempelvis hyra av förråd, är avdragsgilla när skatten ska beräknas.

Råd till dig som ska köpa

Att köpa en bostad är en precis lika stor och viktig affär som att sälja den. Här är råden till dig som står i begrepp att göra ditt livs största affär.

Innan du börjar gå på visningar och låter dig förföras av stajlade hem är det ett annat besök du ska göra – gå till banken för att få ett lånelöfte.

Där ska du också passa på att få hjälp med att räkna ut var din smärtgräns går om det skulle bli budgivning, alltså hur mycket du har råd att låna.

I dag är räntorna rekordlåga, men så kommer det inte att förbli. Be därför också att banken räknar på dina kostnader vid olika räntelägen.

Gå gärna på så många visningar som möjligt. Det är det bästa sättet att veta vad man inte vill ha, eller vilket område man inte vill bo i. På visningen gäller det att försöka se på bostaden med dina mest kritiska ögon. Öppna skåp och garderober. Sniffa i källaren. Kolla badrummet.

Var inte blyg – det är du som betalar. Du ska också kräva en bra objektsbeskrivning av säljaren och helst också en individuell boendekalkyl. Det sista är svårt om säljaren är privatperson, men då kan banken hjälpa dig.

Köparen har undersökningsplikt
Du ska inte ställa lägre krav på information och service bara för att säljaren säljer privat. Som köpare har du samma rättigheter (och skyldigheter) oavsett vem som sköter försäljningen. En fördel med att köpa direkt av säljaren är att han vet mer än en mäklare om just den här bostaden och dess omgivningar.

Som köpare har man en undersökningsplikt av bostaden. Det betyder att köparen är skyldig att själv undersöka om det finns skador på bostaden.

Ska du köpa ett hus bör du därför alltid göra en besiktning (med en besiktningsman som du anlitar själv).

En köpare ska genomföra en värdering, om banken kräver det. Om köpet har före gåtts av en stressad budgivning kan vär deringen resultera i ett marknadsvärde som ligger under köpeskillingen och lånen bli dyrare.

Hur långt undersökningsplikten sträcker sig beror också på hur mycket säljaren (som har upplysningsplikt) berättar. Det du kan se, höra eller känna kan du aldrig slippa undan, lyder tumregeln.

Tydligt kontrakt
Precisera i köpekontraktet vem som ska betala för eventuella fel och hur mycket de får kosta. Om en köpare trots alla försiktighetsåtgärder upptäcker ett fel när han flyttat in måste han reklamera detta "inom skälig tid", som det står i lagböckerna. Omedelbart efter upptäckten, med andra ord, om du vill vara på den säkra sidan. Å andra sidan har köparen gott om tid på sig att upptäcka felen. Preskriptionstiden för fel i bostad är hela tio år.

När du lägger bud ska du tänka på att ditt bud inte är bindande förrän du har skrivit på kontraktet. Innan dess kan du när som helst hoppa av. Och kräv att ni går till jurist eller annan expert när papperen ska skrivas.

Köparens 3 gyllene regler:

• Var påläst! 
• Våga fråga! 
• Var dig själv närmast!

Text: Annika Rosell
Illustration: Kicki Edgren Nyborg